Con el alquiler en máximos históricos, especialmente en zonas como Fuengirola, Mijas o Málaga, muchos inquilinos se preguntan si el casero puede subirles el precio… y cuánto.
La nueva Ley de Vivienda ha introducido límites, pero no todos los casos son iguales y las dudas siguen siendo frecuentes.
En esta guía encontrarás información clara, actualizada y con respaldo legal sobre qué puede exigir el propietario en 2025 y cómo actuar si la subida no se ajusta a la normativa.
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Situación actual del precio del alquiler en España
Durante los últimos años, el alquiler en España ha experimentado un crecimiento constante, impulsado por la inflación, la escasa oferta de vivienda y el auge de zonas turísticas. En respuesta, el Gobierno aplicó topes temporales para frenar subidas descontroladas en los contratos de arrendamiento.
- 2022 → Tope del 2% (medida excepcional ante la inflación)
- 2023 → Se mantiene el 2%
- 2024 → Límite del 3%
Con la aprobación de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, se estableció un nuevo marco legal que introduce, a partir de 2025, un índice específico para calcular la actualización anual de la renta: el IRAV (Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda).
- 2025 → IRAV (2,2% publicado en enero | 2,28% en febrero)
Este índice sustituye al IPC en muchos contratos y tiene como objetivo dar estabilidad al mercado y previsibilidad al inquilino.
Ahora bien, si miramos hacia Málaga y la Costa del Sol, la situación es especialmente delicada. Según datos del Ministerio de Vivienda, el alquiler medio ha superado los 13 €/m² en varios municipios, con incrementos interanuales por encima del 10%.
En zonas como Fuengirola, Mijas o Torremolinos, el precio del alquiler supera con creces el 30% del ingreso medio familiar, el umbral que define una zona tensionada. Esto significa que en muchos casos, los inquilinos están destinando un esfuerzo económico excesivo para poder mantener su vivienda.
Este contexto convierte al arrendatario en una figura vulnerable, especialmente si no conoce bien sus derechos ni los límites legales en vigor. Por eso, contar con información clara —y apoyo profesional si hace falta— es clave para defenderse ante cualquier subida injustificada.
Marco legal del alquiler en España, lo que necesitas saber
El marco legal que regula los alquileres en España se estructura en tres niveles: estatal, autonómico y local. A nivel estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la base. En su artículo 18 se establece que el casero puede actualizar la renta una vez al año, siempre que esta posibilidad esté incluida en el contrato. Pero esa subida debe respetar los límites fijados por la ley.
En 2023, la Ley de Vivienda introdujo restricciones para proteger al inquilino frente a subidas desproporcionadas. Se fijaron topes temporales del 2 % en 2023 y del 3 % en 2024. A partir de 2025 entra en juego un nuevo índice: el IRAV (Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda), que marca el porcentaje máximo que puede aplicarse en cada revisión anual de renta. Este índice lo publica mensualmente el INE. Por ejemplo, en enero de 2025 se fijó en el 2,2 %, y en febrero, en el 2,28 %.
Este índice afecta principalmente a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. En los contratos anteriores, se mantiene la referencia al IPC si así se pactó en su momento.
En el ámbito autonómico, Andalucía debe aplicar lo dispuesto por la legislación estatal, pero también puede proponer la declaración de zonas tensionadas. En estas zonas, los ayuntamientos tienen la última palabra para aplicar medidas adicionales de control. En el caso de Málaga, la situación está siendo analizada, ya que en varios barrios se supera el umbral del 30 % de esfuerzo económico sobre los ingresos medios, uno de los criterios clave para aplicar esta figura.
La declaración de zona tensionada otorga al inquilino derechos adicionales: la posibilidad de prorrogar el contrato de forma obligatoria durante hasta tres años, la limitación del precio en nuevos contratos, y la obligación del casero de justificar cualquier subida del alquiler. Estos mecanismos buscan dar estabilidad al arrendatario en contextos donde acceder a una vivienda se ha vuelto especialmente complicado.
| Nivel | Regulación | ¿Qué implica? |
|---|---|---|
| Estatal | LAU + Ley Vivienda 2023 | Art. 18 permite actualización anual. Límite del 2% (2023), 3% (2024), IRAV desde 2025. |
| Autonómico | Junta de Andalucía | Puede proponer zonas tensionadas según los criterios de la Ley de Vivienda. |
| Local | Ayuntamiento de Málaga | Puede declarar zonas tensionadas, aplicar límites y prórrogas obligatorias. |
Casuísticas más comunes en las que te puedes encontrar como inquilino
Contrato sin cláusula de actualización
Si tu contrato de alquiler no incluye una cláusula que permita revisar la renta, el casero no puede subirte el alquiler bajo ningún concepto durante su vigencia. Ni con IPC, ni con IRAV, ni con otros índices. Por ejemplo, si pagas 700 € mensuales y no se pactó la posibilidad de revisión, ese importe se mantiene hasta el fin del contrato.
Revisión anual pactada (IPC o IRAV)
En contratos más recientes, es habitual que se incluya una cláusula de revisión anual. Dependiendo de la fecha de firma, puede referirse al IPC (contratos previos a mayo de 2023) o al IRAV (si el contrato es posterior). En este caso, sí es legal aplicar una subida, pero dentro del tope anual permitido. Por ejemplo, si el IRAV vigente es del 2,2 %, y pagas 700 €, la subida sería de 15,40 € al mes, dejando la nueva renta en 715,40 €.
Fin de contrato (renovación)
Cuando el contrato llega a su fin (5 años si el casero es particular, 7 si es empresa), puede haber una renegociación. En este punto, no existe límite legal sobre la subida, salvo que el inmueble esté en zona tensionada. Así, el casero podría proponerte subir la renta de 700 € a 800 €, por ejemplo. Si no estás de acuerdo, puedes no renovar.
Subidas por mejoras
La Ley de Vivienda permite que el casero aplique una subida de hasta un 10 % adicional si ha realizado mejoras estructurales o de eficiencia energética. En un alquiler de 700 €, esto podría suponer un aumento de 70 € más, siempre que las obras estén justificadas y notificadas debidamente.
Cláusulas especiales o índices alternativos
Algunos contratos incluyen índices no habituales o fórmulas especiales. En estos casos, debe revisarse si el índice es legal y si la cláusula está redactada con claridad. Un casero no puede aplicar un sistema de revisión arbitrario o confuso. Si intenta subirte el alquiler sin justificar correctamente el cálculo, puedes impugnarlo.
Cómo actuar ante una subida irregular del alquiler
Recibir una notificación de subida del alquiler puede generar mucha incertidumbre, sobre todo si no estás seguro de si es legal o no. Para evitar decisiones precipitadas, es importante actuar con criterio y paso a paso. Aquí te dejamos una guía práctica para afrontar este tipo de situaciones con seguridad:
- Revisa tu contrato detenidamente. Comprueba si existe una cláusula de actualización de la renta. Si no aparece, el casero no puede modificar el precio durante la vigencia del contrato. Si está incluida, verifica qué índice se aplica (IPC o IRAV) y si el aumento propuesto respeta los límites legales.
- Consulta la normativa vigente. Los contratos firmados desde mayo de 2023 deben regirse por el IRAV, y en 2025 el porcentaje máximo publicado ha sido del 2,2 % en enero y 2,28 % en febrero. Todo incremento debe respetar ese tope.
- Comunica tu postura por escrito. Si la subida no corresponde, responde al casero explicando tu desacuerdo. Hazlo de forma documentada, a través de burofax, carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo.
- Sigue pagando la renta legal. Abona únicamente la cantidad pactada en el contrato. Pagar el nuevo importe sin reclamar puede interpretarse como aceptación.
- Recopila toda la documentación. Guarda copia del contrato, las notificaciones, comprobantes de pago y cualquier comunicación con el arrendador. Esa información puede ser muy útil si el conflicto escala.
- Busca asesoramiento profesional. La OMIC de Málaga y la Junta de Andalucía ofrecen servicios gratuitos de orientación. También pueden ayudarte a iniciar un proceso de mediación si es necesario.
- Valora la vía judicial. Si el casero insiste en una subida fuera de la legalidad y no hay acuerdo, puedes recurrir a los tribunales. Contar con pruebas y respaldo legal será clave para proteger tus derechos como inquilino.
Otras preguntas frecuentes que nos hacen los inquilinos
¿Puede subir el alquiler sin avisar?
No. El casero debe avisarte por escrito con al menos un mes de antelación antes de aplicar cualquier subida. La notificación debe incluir el nuevo importe, el porcentaje aplicado y la base legal (como el IRAV o el IPC). Si no hay aviso formal, la subida no puede ejecutarse.
¿Y si mi contrato no menciona actualización?
Si tu contrato no incluye una cláusula de actualización de renta, el alquiler no puede modificarse durante la duración del contrato. Por ejemplo, si firmaste en 2021 por 5 años y pagas 700 €, esa cantidad se mantiene hasta 2026, salvo acuerdo expreso entre ambas partes.
¿Cuál es el máximo anual?
Depende del año y del índice aplicable:
- 2023 → máximo 2 %
- 2024 → máximo 3 %
- 2025 → se aplica el IRAV, publicado por el INE cada mes
Si el IRAV en enero de 2025 es del 2,2 %, y tu renta actual es de 700 €, el nuevo alquiler sería 714,40 € al mes.
¿Qué pasa si mi contrato pone IPC y ahora aplica IRAV?
Los contratos anteriores a mayo de 2023 siguen usando el IPC, salvo que ambas partes acuerden usar el IRAV. Los contratos posteriores a esa fecha deben regirse por el IRAV. No se puede aplicar un índice diferente al pactado sin tu consentimiento.
¿Qué es el IRAV exactamente?
El IRAV (Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda) es el nuevo indicador oficial que sustituye al IPC para la revisión del alquiler en contratos recientes. Lo publica el INE y marca el porcentaje máximo de subida anual permitido. Está diseñado para ofrecer más estabilidad al mercado y proteger al inquilino frente a subidas excesivas.
¿Qué derechos tengo en Málaga (zona tensionada)?
Si el barrio donde vives es declarado zona tensionada, como ocurre ya en algunas áreas de la Costa del Sol, tienes estos derechos:
- Prórroga obligatoria del contrato (puedes alargarlo hasta 3 años si lo solicitas).
- Limitación del precio en nuevos contratos.
- El casero debe justificar cualquier subida, incluso tras obras.
Actualmente, varias zonas de Málaga están en evaluación para aplicar esta figura, ya que el esfuerzo económico supera el 30 % de los ingresos medios.
¿Me puede echar si me niego a la subida?
No. Si la subida es ilegal o no está bien justificada, puedes rechazarla sin que eso implique la finalización del contrato. El casero solo puede no renovarte el contrato una vez finalizado el plazo legal (5 o 7 años, según el tipo de propietario), y siempre cumpliendo con los plazos de aviso y condiciones establecidos por la ley. Mientras el contrato esté vigente, tienes derecho a permanecer en la vivienda pagando la renta pactada.
1Mast, especialistas en alquiler seguro para inquilinos
Si has llegado hasta aquí, probablemente estés viviendo una situación en la que sientes que la subida del alquiler que te propone tu casero no es del todo clara o justa. O quizá eres propietario y quieres asegurarte de que todo se haga dentro de la legalidad, respetando los derechos del inquilino pero también defendiendo tus intereses.
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