Heredar un piso puede parecer, a primera vista, una buena noticia sencilla: recibes una vivienda, decides si quieres conservarla, alquilarla o venderla y listo.
La realidad es que, antes de tomar una decisión, conviene hacer números.
Cuando se hereda una vivienda, aparecen una serie de obligaciones fiscales y gastos que muchas personas desconocen. Y esto es especialmente importante si la intención es vender el inmueble poco después de recibirlo. Un impuesto que no habías previsto puede cambiar por completo tus cálculos y, en algunos casos, hacer que retrases la venta o replantees el precio al que quieres vender.
Una de las dudas más habituales que nos encontramos como agencia inmobiliaria es precisamente esta: ¿cómo calcular la plusvalía de la venta de un piso heredado y cuánto voy a tener que pagar?
Lo primero que hay que aclarar es que cuando hablamos de «plusvalía» podemos estar hablando de dos cuestiones distintas.
Por un lado está la plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que puede surgir cuando recibes el inmueble por herencia y también cuando posteriormente lo transmites.
Por otro lado, está la posible ganancia patrimonial en el IRPF que se produce cuando vendes el piso por un importe superior al valor que fiscalmente tenía cuando lo heredaste. Son conceptos diferentes y conviene no mezclarlos.
¿Qué impuestos pagas al heredar un piso?
Antes incluso de pensar en la venta, hay que tener en cuenta que recibir una vivienda por herencia tiene consecuencias fiscales.
Entre las principales obligaciones se encuentran el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, cuando se trata de un terreno de naturaleza urbana, la plusvalía municipal.
El Impuesto sobre Sucesiones depende, entre otros factores, de la comunidad autónoma, del valor de los bienes heredados y de la relación entre el fallecido y el heredero. Por eso no existe una cantidad única que pueda aplicarse a todas las herencias.
La plusvalía municipal funciona de otra manera. Es un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y cuya gestión corresponde al ayuntamiento donde está situado el inmueble. La normativa contempla actualmente métodos de determinación de la base imponible y permite, en determinados casos, acreditar que no ha existido incremento de valor.
Esto es importante porque no puedes saber cuánto pagarás simplemente mirando el precio de venta del piso.
Para conocer la plusvalía municipal hay que revisar datos como el valor catastral del suelo, el periodo de generación y la ordenanza fiscal del ayuntamiento correspondiente.
Además, en una herencia es el heredero quien queda obligado frente a este impuesto.
Por eso, nuestro consejo como agencia inmobiliaria es sencillo: si acabas de heredar una vivienda y estás pensando en venderla, haz primero una estimación de todos los costes asociados a la herencia y a la futura venta.
De esta forma podrás saber qué cantidad real puedes obtener de la operación.
Plusvalía municipal por herencia: qué es y quién la paga
La plusvalía municipal es el nombre con el que normalmente se conoce al IIVTNU.
Su finalidad es gravar el incremento de valor que experimenta el terreno urbano durante un determinado periodo. Por tanto, no debe confundirse con una tasa calculada directamente sobre el precio de venta de la vivienda.
La normativa actual permite determinar la base imponible mediante un método objetivo y contempla también la posibilidad de utilizar el incremento de valor efectivamente obtenido cuando proceda. Asimismo, no existe sujeción cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor en los términos establecidos legalmente.
Esto explica por qué dos personas que heredan pisos con precios de mercado similares pueden acabar teniendo una plusvalía municipal diferente.
El cálculo depende de las circunstancias concretas del inmueble y, además, cada ayuntamiento establece su propia ordenanza dentro del marco legal.
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía por herencia?
Cuando heredas un inmueble urbano, puede generarse la obligación de presentar y pagar la plusvalía municipal.
El sujeto pasivo en una transmisión por causa de muerte es el heredero o adquirente.
Un aspecto especialmente importante es que heredar un piso y venderlo posteriormente son dos transmisiones diferentes a efectos fiscales.
Primero recibes el inmueble por herencia.
Después, si decides venderlo, realizas una nueva transmisión.
Por eso no conviene pensar que pagar la plusvalía municipal al aceptar la herencia significa que ya has terminado con cualquier posible plusvalía relacionada con el inmueble.
La propia normativa establece reglas específicas para la transmisión posterior de un inmueble adquirido a título lucrativo.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de un piso heredado?
Aquí es donde muchas personas buscan una fórmula sencilla.
Sin embargo, no sería correcto decir que la plusvalía de cualquier piso heredado se calcula aplicando un porcentaje fijo al precio de venta.
El cálculo requiere, entre otros datos:
- El valor catastral del suelo.
- El periodo durante el cual se ha generado el incremento.
- Los coeficientes aplicables.
- El tipo de gravamen aprobado por el ayuntamiento.
- Las circunstancias concretas de la transmisión.
- La posible existencia de un incremento real diferente del resultado del método objetivo.
La reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021 modificó precisamente el sistema de cálculo y estableció un método objetivo que no tiene por qué ser el único resultado aplicable.
Por eso, si estás intentando calcular la plusvalía de un piso heredado, necesitas consultar los datos del inmueble y la ordenanza fiscal del municipio donde se encuentra. No basta con conocer cuánto vale la vivienda.
Y esta es una de las primeras cosas que recomendamos comprobar antes de poner una propiedad heredada a la venta.
¿Qué plazo tienes para pagarla?
En las transmisiones por causa de muerte, la normativa estatal establece un plazo de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga hasta un año si se solicita en los términos previstos.
Ahora bien, el procedimiento concreto puede variar dependiendo de si el ayuntamiento utiliza un sistema de declaración con posterior liquidación o permite la autoliquidación. Por eso es importante no dejar este trámite para el último momento.
Y hay otro impuesto que tampoco conviene olvidar: el Impuesto sobre Sucesiones también tiene, con carácter general, un plazo de seis meses para las adquisiciones por causa de muerte, aunque la regulación y posibles prórrogas deben comprobarse según el caso y la normativa aplicable.
¿Qué pasa con la plusvalía si vendes el piso heredado?
Aquí aparece una de las confusiones más habituales. Imagina que recibes un piso por herencia y decides venderlo unos meses después. En ese momento pueden entrar en juego dos cuestiones distintas:
- La plusvalía municipal derivada de la herencia.
- La tributación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la posterior venta.
Además, puede existir una nueva plusvalía municipal asociada a esa venta, dependiendo de las circunstancias y de la normativa aplicable.
Por eso es importante analizar la operación completa y no limitarse a calcular cuánto vale actualmente el piso.
La plusvalía municipal al heredar y al vender son dos momentos diferentes
Vamos a simplificarlo.
Momento 1: herencia
Recibes el inmueble.
En ese momento debes estudiar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal correspondiente a la transmisión por herencia.
Momento 2: venta
Posteriormente decides vender el piso.
Ahora existe una nueva transmisión y tendrás que estudiar las obligaciones fiscales que correspondan a esa operación.
Esto puede sorprender a quien nunca ha vendido una vivienda heredada.
Precisamente por eso creemos que es importante hacer las cuentas antes de poner el inmueble en el mercado.
Cuando una persona hereda un piso suele pensar en el precio al que podría venderlo. Pero el dato realmente importante para tomar una decisión es cuánto dinero neto quedará después de impuestos, gastos y demás costes de la operación.
Cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF
Aquí tenemos que separar la plusvalía municipal del IRPF.
Si vendes el inmueble heredado, puede producirse una ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.
La lógica básica es comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición fiscal del inmueble, teniendo en cuenta los gastos y tributos que correspondan.
En una adquisición por herencia, la Agencia Tributaria establece que el valor de adquisición parte del valor declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los límites previstos por la normativa. Para transmisiones de inmuebles heredados, el valor de transmisión se determina a partir del importe real de la venta, minorado por los gastos y tributos inherentes a la transmisión que correspondan al vendedor.
Una simplificación de la idea sería:
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición fiscal
Pero no conviene utilizar esta fórmula de manera aislada.
El valor de adquisición puede incorporar determinados gastos y tributos asociados a la adquisición, y el valor de transmisión puede reducirse por determinados gastos y tributos inherentes a la venta. Además, si se han realizado mejoras o el inmueble ha estado alquilado, pueden existir consideraciones adicionales.
Por eso, para una cifra definitiva conviene revisar la documentación de la herencia y de la compraventa con un asesor fiscal.
Ejemplo para calcular la plusvalía de la venta de un piso heredado
Veamos un ejemplo sencillo.
Imagina que heredas un piso cuyo valor fiscal a efectos del Impuesto sobre Sucesiones es de 180.000 €.
Después de completar los trámites de la herencia, decides venderlo por 220.000 €.
A primera vista, parece que has obtenido una diferencia de:
220.000 € − 180.000 € = 40.000 €
Esos 40.000 € serían una referencia inicial para entender la posible ganancia patrimonial, pero no significa automáticamente que vayas a pagar un porcentaje fijo sobre esos 40.000 €.
Hay que revisar los gastos y tributos asociados a la adquisición y a la venta que sean computables, así como las circunstancias concretas del inmueble.
Por ejemplo, si existen gastos inherentes a la adquisición de la vivienda heredada que puedan incorporarse al valor de adquisición, estos pueden modificar el resultado. Lo mismo sucede con determinados gastos y tributos asociados a la transmisión. La Agencia Tributaria explica expresamente estas reglas para el cálculo de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles.
Y todavía hay otra cuestión. La plusvalía municipal no se calcula utilizando simplemente esos 40.000 € de diferencia. Son dos cálculos distintos. Por eso, cuando alguien nos pregunta cuánto le costará vender un piso heredado, no recomendamos responder únicamente con el precio estimado de mercado. Primero hay que conocer la situación fiscal del inmueble.
¿Cómo saber cuánto dinero te quedará después de vender un piso heredado?
Esta es, probablemente, la pregunta más útil para quien está pensando en vender.
En lugar de preguntarte únicamente por cuánto puedes vender el piso, es mucho más interesante preguntarte cuánto dinero te quedará realmente después de venderlo.
Para aproximar esa cantidad tendrás que tener en cuenta, como mínimo:
- Precio previsto de venta.
- Participación que corresponde a cada heredero.
- Impuestos derivados de la herencia.
- Plusvalía municipal correspondiente a la herencia.
- Posible plusvalía municipal asociada a la posterior venta.
- Posible ganancia patrimonial en el IRPF.
- Gastos de notaría, registro u otros que correspondan.
- Gastos de agencia inmobiliaria, si los hay.
- Posibles gastos de cancelación de cargas o hipotecas.
- Obras, mejoras o gastos que puedan afectar al cálculo fiscal.
No todos estos conceptos se aplican necesariamente en todos los casos.
Por eso, la mejor estrategia es preparar una estimación personalizada antes de fijar el precio de venta.
Desde nuestra experiencia como agencia inmobiliaria, este punto es especialmente importante.
Muchas personas que heredan una vivienda parten de una expectativa basada exclusivamente en el valor de mercado del piso. Sin embargo, cuando empiezan a sumar los costes asociados a la herencia y a la venta, descubren que el dinero disponible para sus siguientes planes no coincide con la cantidad que habían imaginado.
Y eso puede cambiar decisiones importantes: comprar otra vivienda, cancelar una deuda, repartir el dinero entre varios herederos o simplemente decidir si merece la pena vender ahora o esperar.
Errores que conviene evitar al vender una vivienda heredada
1. Pensar que la plusvalía es un porcentaje del precio de venta
La plusvalía municipal se relaciona con el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y su cálculo depende de distintos factores, entre ellos los datos catastrales y la normativa municipal, no es se trata de un porcentaje del precio de venta.
2. Confundir plusvalía municipal con IRPF
La plusvalía municipal es un tributo local, y el IRPF puede gravar la ganancia patrimonial obtenida al vender el inmueble, son impuestos diferentes, confundirlos puede llevarte a hacer mal tus previsiones.
3. Calcular el beneficio utilizando únicamente el precio de venta
El precio de venta no es necesariamente el dinero que acabarás teniendo disponible. Hay que restar los gastos e impuestos que correspondan.
4. No revisar el valor declarado en la herencia
El valor fiscal atribuido al inmueble en la herencia puede ser relevante posteriormente para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF cuando se venda. La Agencia Tributaria establece reglas específicas para los inmuebles adquiridos por herencia.
5. Esperar a tener comprador para empezar a hacer números
Este es probablemente el error que más fácilmente puede evitarse. Si sabes desde el principio cuánto podrías tener que pagar, podrás tomar decisiones con más información.
Por ejemplo, puedes establecer un precio de salida realista, calcular cuánto dinero recibiría cada heredero y valorar si la venta encaja con tus planes.
6. Olvidarse de que puede haber varios propietarios
Cuando una vivienda se hereda entre varias personas, todos los herederos pueden tener una participación en el inmueble.
Para vender la totalidad de la vivienda, será necesario coordinar la situación de todos los titulares y la documentación correspondiente.
Este punto puede complicar la operación si los herederos tienen opiniones diferentes sobre el precio, el momento de venta o incluso sobre si quieren vender.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía de un piso heredado
¿Quién paga la plusvalía municipal al heredar un piso?
En una transmisión por causa de muerte, la obligación corresponde al heredero o adquirente del inmueble urbano. La gestión corresponde al ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo un piso que he heredado?
Puede existir una nueva obligación relacionada con la transmisión posterior del inmueble. Además, la venta puede generar una ganancia patrimonial que tenga que declararse en el IRPF.
Por eso hay que estudiar por separado la plusvalía municipal y la tributación de la ganancia patrimonial.
¿Se paga dos veces la plusvalía por un piso heredado?
Hay que tener cuidado con esta expresión.
No se trata simplemente de pagar dos veces el mismo impuesto por el mismo hecho. La herencia y la posterior venta son dos transmisiones diferentes, por lo que cada una debe analizarse fiscalmente de forma independiente.
¿Cómo calcular la plusvalía de un piso heredado?
Para calcular la plusvalía municipal, necesitas conocer los datos del inmueble y consultar la normativa del ayuntamiento correspondiente. Entre los elementos relevantes están el valor catastral del suelo, el periodo de generación y el sistema de cálculo aplicable. No es posible obtener una cifra fiable únicamente con el precio de venta de la vivienda.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía por herencia?
La normativa estatal establece, para las transmisiones por causa de muerte, un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. Conviene comprobar el procedimiento concreto establecido por el ayuntamiento correspondiente.
¿Qué pasa si vendo el piso heredado por más dinero del valor que tenía al heredarlo?
Puede existir una ganancia patrimonial en el IRPF.
Como regla general, la Agencia Tributaria determina la ganancia a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando las reglas correspondientes a los inmuebles adquiridos por herencia.
¿Puedo evitar pagar la plusvalía municipal si el piso ha perdido valor?
La normativa contempla un supuesto de no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno entre adquisición y transmisión, en los términos establecidos legalmente. Es necesario aportar la documentación que permita acreditar esa circunstancia.
¿El cálculo de la plusvalía depende del ayuntamiento?
Sí. La plusvalía municipal es un impuesto local y los ayuntamientos tienen sus propias ordenanzas dentro del marco establecido por la legislación estatal.
Por eso, para calcular correctamente cuánto pagarás por un piso heredado, necesitas conocer dónde está situado el inmueble.
Conclusión
Heredar un piso y venderlo después puede ser una buena oportunidad, pero antes de tomar una decisión conviene tener muy claro cuánto dinero vas a recibir realmente.
La clave está en no quedarse únicamente con el precio de mercado. Primero hay que analizar los impuestos derivados de la herencia, entre ellos el Impuesto sobre Sucesiones y la posible plusvalía municipal. Después, si decides vender, hay que estudiar los impuestos y gastos asociados a la transmisión, incluida la posible ganancia patrimonial en el IRPF y, cuando corresponda, la plusvalía municipal de la venta.
Como agencia inmobiliaria, creemos que esta información debería conocerse antes de poner el piso a la venta, no cuando ya existe un comprador.
En nuestro caso, vemos con frecuencia que una persona hereda una vivienda con unos planes concretos: venderla para comprar otra propiedad, repartir el dinero entre los hermanos, invertirlo o simplemente disponer de él.
Cuando aparecen impuestos y gastos que no se habían previsto, esos planes pueden cambiar. Por eso, antes de decidir el precio de venta de un piso heredado, nuestra recomendación es hacer números con tiempo, recopilar la documentación de la herencia y consultar los importes concretos con el ayuntamiento y un profesional fiscal cuando sea necesario.
Saber cuánto puedes vender no es suficiente. Lo importante es saber cuánto te quedará después de vender. En 1Mast podemos ayudarte con esto o, cuando ya lo tengas todo solucionado con un abogado, nosotros nos encargamos de realizar la venta.
Los artículos de este blog son elaborados por el equipo de asesores inmobiliarios de 1Mast – Marenostrum, con más de 25 años de experiencia en el mercado residencial de Fuengirola y la Costa del Sol.
Nuestros principales redactores son José Manuel Cuevas, realtor con atención en español e inglés, y Katalin Tausch, experta inmobiliaria con atención en español, inglés, francés y alemán. Junto al resto del equipo de 1Mast – Marenostrum, cada artículo refleja el conocimiento real del mercado de la Costa del Sol, adquirido tras años de trabajo directo con propietarios, compradores e inversores nacionales e internacionales.