¿Sientes que pagas más impuestos de los que deberías por tu alquiler vacacional? Muchos propietarios en la Costa del Sol desconocen cómo optimizar la fiscalidad de sus pisos turísticos, perdiendo cientos o miles de euros cada año por no aplicar correctamente las deducciones. Además, cambios recientes en la interpretación fiscal, como el fallo del TSJ de Canarias de 2025, introducen matices importantes que pueden afectar la manera en la que tributas. Aprovechar al máximo tus gastos deducibles no solo te ayuda a pagar lo justo, sino que, en manos expertas, puede convertirse en una palanca clave para mejorar tu rentabilidad. En 1Mast te mostramos cómo transformar este ahorro fiscal en valor real, unido a una estrategia inmobiliaria personalizada para Fuengirola, Mijas y el resto de la Costa del Sol.
¿Tributas como capital inmobiliario o como actividad económica?
El primer paso para aplicar las deducciones correctamente es saber bajo qué régimen tributas en el IRPF: como rendimientos del capital inmobiliario o como actividad económica. El matiz es clave y depende, fundamentalmente, de los servicios adicionales que ofrezcas a los inquilinos:
- Si el alquiler vacacional incluye servicios propios de la hostelería –como limpieza frecuente durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama y toallas, recepción o atención personalizada–, la Agencia Tributaria puede considerar que operas como actividad económica. En este caso, la deducción de gastos puede ser total y no necesitas prorratear muchos conceptos.
- Si solo alquilas el inmueble y prestas algunos servicios mínimos, tributas en la mayoría de los casos como capital inmobiliario. Aquí, la mayoría de gastos se deben prorratear según los días del año alquilados y el uso personal está muy limitado.
Revisa tu caso con detalle para saber en qué régimen de tributación encajas; de ello dependen las cantidades que podrás deducir y el control fiscal requerido.
Regla de oro y errores habituales al desgravar
Desgravar gastos en el alquiler vacacional puede parecer sencillo, pero muchos propietarios caen en errores frecuentes que les cuestan dinero y tranquilidad en posibles inspecciones. Aplica siempre la regla de oro del prorrateo cuando tributas como capital inmobiliario:
- Prorrateo: Solo puedes deducir la parte proporcional de los gastos según los días alquilados entre 365. Por ejemplo, si alquilaste 120 días, prorratea: 120/365 = 32,9% de los gastos anuales.
- Facturas: Es imprescindible conservar facturas completas a nombre del propietario. Los tickets simples no valen.
- Distingue reparación de mejora: Las reparaciones (pintura, arreglos, sustitución por avería) son deducibles; las mejoras (añadir piscina, reforma integral) no lo son como gasto, sino vía amortización.
- Evita uso personal encubierto: Si ocupaste la vivienda algunos días, estos no pueden computar como deducibles.
Mini checklist para deducción fiscal óptima:
- Días de alquiler correctamente registrados y respaldados con contratos o reservas
- Facturas ordenadas y a nombre del arrendador
- Régimen de tributación definido
- Amortizaciones anuales correctamente calculadas
Qué gastos se pueden deducir y cómo aplicarlos
Suministros y servicios
Los suministros de agua, luz, gas, internet o limpieza pueden deducirse en proporción a los días alquilados, salvo que tributes como actividad económica (en cuyo caso puede ser el 100%).
Fórmula simple: Total gasto anual × (días alquilados / 365).
Ejemplo rápido: Si pagaste 1.200 € de electricidad y alquilaste 180 días, deduces: 1.200 × (180/365) = 591 €.
Mantenimiento y reparaciones
Puedes deducir todas las reparaciones necesarias (fontanería, pintura, arreglos de electrodomésticos) realizadas para mantener el inmueble en condiciones óptimas de uso.
- Deducible: Reparación de una fuga, sustitución de electrodoméstico averiado por uno similar.
- No deducible como gasto inmediato: Mejoras como ampliación de baño o añadir aire acondicionado (se incluyen vía amortización).
Seguros e impuestos municipales
El IBI, tasa de basuras, seguro de hogar y de responsabilidad civil son deducibles por la parte proporcional a los días alquilados, salvo que sea actividad económica (entonces, 100%). En zonas como Fuengirola o Mijas, puede haber particularidades fiscales locales —en 1Mast te ayudamos a identificarlas para aprovechar todas las ventajas, evitando errores comunes.
Amortizaciones
El valor del inmueble y el mobiliario se puede amortizar cada año como gasto:
- 3% anual sobre el mayor entre el precio de adquisición o el valor catastral (sin contar el suelo) para el inmueble.
- 10% anual para mobiliario y electrodomésticos.
- Recuerda: debes poder acreditar estos valores con escrituras o facturas
Ejemplo: Piso valorado (menos suelo) en 200.000 € → 3% = 6.000 € deducibles anualmente, prorrateados si no se alquila todo el año.
Comisiones y gestión
Las comisiones pagadas a agencias, plataformas (como Airbnb o Booking) y asesores fiscales son deducibles al 100% siempre que estén debidamente documentadas y estén directamente relacionadas con el alquiler. Nuestro consejo desde 1Mast: utiliza canales eficientes y exige facturas claras para justificar cada gasto ante Hacienda.
Servicios externos y promoción
Son deducibles los gastos de limpieza (incluso entre alquileres), jardinería, publicidad en portales, gestión de software o automatización de reservas. Eso sí, si externalizas de forma habitual servicios con personal fijo, podrías cambiar de capital inmobiliario a actividad económica, lo que requiere un análisis especial.
Cómo 1Mast amplifica ese ahorro: mantener, mejorar o vender
Optimizar los gastos deducibles supone un ahorro fiscal que puedes reinvertir estratégicamente en tu propiedad vacacional. Desde 1Mast te ayudamos a transformar este ahorro en mayor rentabilidad real con tres enfoques según tu objetivo:
- Mantener la propiedad: Asesoramos sobre mejoras que sean fiscalmente deducibles y que aumenten el valor o la ocupación, maximizando beneficio neto anual.
- Mejorar para revalorizar: Te guiamos sobre qué reformas pueden aumentar el valor de mercado, ayudándote a planificar amortizaciones y a aprovechar deducciones antes de una futura venta.
- Vender: Si decides abandonar el alquiler vacacional, nuestro modelo de agencia híbrida con comisión desde el 1% y dominio local en Fuengirola y Mijas te permite maximizar el beneficio en la operación de venta, sumando el ahorro fiscal a nuestra optimización de precio y marketing.
¿Eres propietario? ¿Quieres convertir el ahorro fiscal en una mejor rentabilidad para tu alquiler vacacional o valorar una venta inteligente? En 1Mast, inmobiliaria en Fuengirola, Mijas y la Costa del Sol, te ayudamos a analizar tu caso, optimizar tus deducciones y tomar la mejor decisión inmobiliaria en la Costa del Sol.