En mayo de 2023, la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, marcó un antes y un después en la regulación del mercado inmobiliario en España, estableciendo un marco legal renovado tras un extenso proceso de negociación que culminó en su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo de 2023. Esta legislación ambiciosa busca equilibrar las dinámicas del mercado de vivienda, promoviendo la accesibilidad, previniendo situaciones de desahucio y moderando los precios del alquiler especialmente en áreas definidas como zonas tensionadas.
Conscientes de la relevancia de estas modificaciones y su impacto en el sector, desde 1Mast nos hemos propuesto desglosar y clarificar los elementos cruciales de esta actualización legal. Nuestro objetivo es ofrecer un análisis comprensible de las novedades más significativas introducidas por la ley, enfocándonos en cómo estas influirán tanto en propietarios como inquilinos dentro del ámbito inmobiliario. Con esta guía, aspiramos a que nuestros clientes y lectores puedan navegar con mayor seguridad y conocimiento a través de las recientes transformaciones del mercado de la vivienda.
Nueva Ley de Vivienda: Cambios más importantes
Una de las reformas más significativas introducidas por la nueva legislación es la revisión de los criterios para clasificar una zona como “zona tensionada”. Este concepto es crucial, ya que determina las áreas donde se aplicarán medidas específicas para controlar el aumento de los precios del alquiler. Las condiciones actualizadas para declarar una zona como tensionada ahora incluyen, pero no se limitan a:
- Un incremento del precio del alquiler que exceda en más de un 3% al IPC acumulado en los últimos cinco años.
- Un coste medio de hipoteca o alquiler que represente más del 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona en cuestión.
Es importante señalar que la extensión geográfica de una “zona tensionada” puede variar considerablemente, abarcando desde pequeñas micro-zonas hasta regiones tan amplias como una Comunidad Autónoma completa.
Además, se ha modificado la definición de “grandes tenedores” de vivienda, pasando a identificar como tal a aquellos propietarios que posean más de 10 propiedades. Esta categoría también puede incluir a los propietarios de 5 o más viviendas situadas en una misma zona tensionada, bajo solicitud específica de la comunidad autónoma correspondiente. Esta redefinición amplía el alcance de las políticas dirigidas a regular las prácticas de alquiler y venta de viviendas, buscando equilibrar el mercado y proteger a los inquilinos.
Nueva situación de los desahucios bajo la nueva Ley de Vivienda
Un cambio crucial en la Nueva es la prohibición de ejecutar desahucios sin una fecha predeterminada claramente establecida, introduciendo también la posibilidad de solicitar prórrogas excepcionales en los procedimientos de desahucio por periodos de más de dos años, bajo ciertas condiciones de vulnerabilidad.
Las Comunidades Autónomas desempeñan un papel vital en este nuevo marco, ya que se les otorga la capacidad de desarrollar e implementar mecanismos propios de mediación y soluciones habitacionales alternativas. Estas soluciones están pensadas para ofrecer respuestas adecuadas y personalizadas a las necesidades de aquellos en riesgo de perder su hogar.
Además, se contempla la utilización de los fondos estatales destinados a la vivienda para crear programas de bonificación de alquileres. Este enfoque busca proporcionar una red de seguridad más robusta para las personas enfrentando situaciones de desahucio, facilitando el acceso a alternativas habitacionales que prevengan la pérdida de la vivienda.
Para asegurar una intervención efectiva en casos de vulnerabilidad, la ley mejora la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales. Esto permite una evaluación rápida de la situación de los afectados y la búsqueda de soluciones habitacionales antes de que se ejecute un desahucio. Además, se introduce la posibilidad de una prórroga extraordinaria para el arrendatario tras la finalización del contrato, por plazos anuales y hasta un periodo máximo de tres años, en circunstancias de vulnerabilidad demostrada.
Ventajas fiscales para los propietarios
La nueva Ley de Vivienda establece incentivos significativos para los propietarios categorizados como pequeños tenedores, es decir, aquellos que posean un número limitado de propiedades en zonas declaradas como tensionadas. Con el fin de fomentar la oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles, estos propietarios podrán disfrutar de ventajas fiscales en el IRPF al poner sus inmuebles en el mercado del alquiler.
La legislación concreta beneficios fiscales de hasta un 90% de reducción en los rendimientos netos del alquiler, siempre y cuando se comprometan a reducir el precio del alquiler en al menos un 5% respecto al índice de referencia para su zona. Esta medida busca aliviar la presión sobre el mercado de alquiler y facilitar el acceso a viviendas a precios más justos.
Otras medidas de la ley de vivienda
Además de incentivar a los propietarios a ofrecer alquileres asequibles, la nueva ley introduce una serie de medidas orientadas a controlar y moderar los precios tanto del alquiler como de la vivienda en el mercado español:
- Promoción de Vivienda Asequible: Se establece la obligación para las promociones de obra nueva de reservar, al menos, un 50% de las viviendas para el parque público de vivienda, superando el anterior mínimo del 30%. Esta disposición busca incrementar la disponibilidad de vivienda asequible y protegida, facilitando el acceso a la misma a un mayor número de ciudadanos.
- Fomento de la Construcción de Vivienda Asequible: Se reafirma el compromiso con la construcción de vivienda asequible, mediante la incentivación y creación de un fondo social de vivienda destinado a conformar y ampliar el parque público de viviendas, proporcionando así más opciones habitacionales para los sectores de la población más necesitados.
- Regulación de Viviendas Vacías: Para combatir el problema de las viviendas vacías y estimular su incorporación al mercado, se introduce una carga fiscal incrementada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que puede alcanzar hasta un 150% de aumento. Este recargo busca desincentivar la retención especulativa de viviendas desocupadas, promoviendo su uso efectivo y contribuyendo a la oferta de alquiler.
En 1Mast Inmobiliaria en Fuengirola, nos comprometemos a mantener a nuestros clientes y colaboradores plenamente informados sobre las implicaciones de la nueva ley de vivienda. Nuestros agentes están preparados para asesorar de manera experta y actualizada, asegurando que propietarios e inquilinos puedan navegar con confianza por el cambiante paisaje del mercado inmobiliario bajo esta nueva regulación.
