Tener una segunda vivienda cerrada es más habitual de lo que parece. Ya sea heredada o comprada como inversión, muchas veces se queda sin uso por miedo a la gestión, la burocracia o simplemente por no saber si realmente compensa. Frente al alquiler de larga duración o el alquiler por temporada, el alquiler vacacional ofrece ingresos más dinámicos, pero también plantea más preguntas: ¿cuánto se gana de verdad?, ¿cuáles son los costes reales?, ¿qué pasa si no hay reservas?
La clave está en calcular bien la rentabilidad: ingresos por noche, nivel de ocupación y todos los gastos asociados. Bien gestionado, puede ser una fuente sólida de ingresos pasivos, sobre todo en zonas con demanda turística y posibilidad de obtener licencia. Si tienes un piso con potencial o ya cuenta con permiso para alquiler turístico, este modelo puede ofrecerte un rendimiento muy superior al de un alquiler convencional. Te contamos cómo analizarlo con datos reales.
Cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional (ROI)
Calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional no es tan complicado como parece. La fórmula básica es sencilla: ingresos menos gastos. Esa diferencia te da una idea clara del beneficio que puedes obtener cada mes. Ahora bien, aunque el cálculo en sí sea simple, lo realmente importante es tener en cuenta todas las variables que lo afectan.
Y ahí es donde muchos se pierden. Los ingresos pueden variar según la temporada, el precio por noche o la plataforma donde se anuncie la vivienda. Los gastos tampoco se limitan al IBI o a la limpieza: hay comisiones, suministros, mantenimiento y algún que otro imprevisto. La ocupación media mensual es clave para entender cuánto puedes ganar realmente. En 1MAST te explicamos todos estos factores de forma clara y realista, para que puedas hacer un cálculo ajustado a tu caso y decidir si este modelo encaja contigo.
Ingresos alquiler vacacional
Los ingresos en un alquiler vacacional se generan principalmente a través del precio por noche multiplicado por el número de noches reservadas. Parece fácil, ¿verdad? Pero detrás de esa cifra hay varios factores que marcan la diferencia entre un piso que da buen rendimiento y otro que apenas cubre gastos.
Para lograr buenos ingresos, hay que tener en cuenta aspectos como:
- Precio por noche: ajustado al mercado, competitivo y bien calculado según temporada.
- Tasa de ocupación: cuantas más noches alquilado al mes, más ingresos.
- Ubicación: zonas con alta demanda turística suelen tener más reservas y mejores tarifas.
- Valor percibido: si la vivienda tiene buenas fotos, está bien decorada y ofrece extras, se puede cobrar más.
- Opiniones y reputación online: un perfil con valoraciones positivas atrae más reservas.
- Plataformas de visibilidad: estar en Airbnb, Booking o similares te garantiza exposición constante.
Gastos alquiler vacacional
Antes de ilusionarse con los ingresos, hay que tener muy claro cuáles son los gastos que implica alquilar una vivienda de forma vacacional. Y no, no son pocos. Aunque muchos propietarios solo piensan en los costes “grandes”, lo cierto es que hay una suma de pequeños desembolsos que, si no se controlan, pueden comerse buena parte del beneficio.
Principales gastos a tener en cuenta:
- Impuestos: IRPF, IVA si aplica, tasas turísticas según la comunidad autónoma
- Suministros: luz, agua, gas, internet y televisión
- Gastos de comunidad: especialmente si hay zonas comunes o ascensor
- Seguro de hogar: y recomendable uno específico para alquiler vacacional
- Comisiones de gestión: si delegas en una empresa profesional
- Comisiones de plataformas: como Airbnb, Booking o Vrbo
- Limpieza entre estancias: imprescindible para mantener buena reputación
- Mantenimiento y reparaciones: desde pequeñas averías hasta mejoras puntuales
- Amortización o hipoteca: si la propiedad aún se está pagando
- Decoración inicial o renovación: para mantener el atractivo del anuncio
- Licencia turística y trámites: según normativa local
Nivel de ocupación
El nivel de ocupación es uno de los factores más decisivos a la hora de calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional. No basta con tener una vivienda atractiva o un buen precio por noche: si no está ocupada el tiempo suficiente, no habrá ingresos que cubran los gastos.
Para que el negocio sea viable, se suele tomar como referencia una ocupación mínima del 60 %. Por debajo de ese umbral, empezarás a notar que los números no salen. En cambio, mantener una ocupación media constante permite cubrir gastos con holgura y empezar a generar beneficios reales.
Ejemplo de cálculo de rentabilidad de un alquiler vacacional
Una vez tienes clara la fórmula (Ingresos – Gastos = Beneficio), lo mejor es ver un ejemplo realista que te ayude a visualizar cómo funciona esto mes a mes. Pongamos el caso de una vivienda con licencia turística situada en Alicante, una zona con buena demanda durante gran parte del año, especialmente en primavera y otoño.
Ejemplo base: Abril (estacionalidad media)
- Precio medio por noche: 70 €
- Ocupación: 21 noches
- Ingresos brutos: 1.470 €
- Suministros: 150 €
- Comunidad: 50 €
- Limpieza (4 estancias): 120 €
- Comisiones plataformas (15 %): 220,50 €
- Seguro, IBI y extras: 80 €
- Total gastos: 620,50 €
Rentabilidad neta estimada: 1.470 € – 620,50 € = 849,50 €
Escenario positivo
- Precio medio: 85 €
- Ocupación: 25 noches
- Ingresos: 2.125 €
- Gastos: 650 €
- Beneficio: 1.475 €
Escenario negativo
- Precio medio: 60 €
- Ocupación: 12 noches
- Ingresos: 720 €
- Gastos: 620 €
- Beneficio: 100 € (con riesgo de pérdida si hay imprevistos)
Consejos para incrementar la rentabilidad de tu alquiler vacacional
En 1MAST, especialistas en alquiler de propiedades en Fuengirola y la Costa del Sol llevamos años gestionando alquileres vacacionales en zonas de alta demanda. Sabemos que no existen fórmulas mágicas, pero sí estrategias claras basadas en datos, experiencia y análisis personalizado. Estudiamos cada inmueble a fondo, teniendo en cuenta su ubicación, características, nivel de ocupación potencial, perfil del propietario y tipo de huésped ideal. Analizamos los gastos reales, las temporadas más fuertes y débiles, y elaboramos un plan adaptado a cada caso para optimizar al máximo la rentabilidad sin complicaciones para el propietario.
A continuación, te compartimos algunos de los muchos factores clave que consideramos para maximizar el beneficio de tu alquiler vacacional:
- Amueblamiento y decoración: Una vivienda bien presentada se alquila antes y a mejor precio. La decoración debe ser neutra, funcional y fotogénica. Espacios luminosos, cómodos y actualizados generan más reservas y mejores valoraciones.
- Precios competitivos: En 1MAST analizamos precios de la competencia, estacionalidad y demanda real para ajustar la tarifa óptima en cada momento. No se trata de cobrar menos, sino de alquilar más y mejor.
- Presencia online: Optimizamos tu anuncio con fotografías profesionales, descripciones atractivas, política de cancelación clara y extras destacados. Un perfil bien trabajado sube posiciones en las plataformas y convierte más visitas en reservas.
- Mantenimiento y limpieza: Una vivienda mal cuidada o con limpieza deficiente genera malas reseñas y baja ocupación. Contamos con equipos propios y de confianza para que tu propiedad esté siempre en perfecto estado sin que tengas que intervenir.
- Gestión de cobros: Automatizamos los pagos con sistemas seguros y conformes con la normativa (como PSD2), evitamos retrasos y te damos visibilidad total de cada ingreso. Tú solo ves los resultados, sin preocuparte de nada.