En el momento que te dispones a vender tu casa, una de las cosas que suele darse es que se pasa por alto los diferentes gastos de venta de la vivienda. En 1MAST tenemos claro que esta información es primordial, por ello en este post te explicaremos estos gastos, que pueden ser: impuestos, plusvalías, gastos de gestión…
¿Qué impuestos se deben pagar al vender una casa?
Comenzamos hablando sobre los diferentes impuestos que se deben pagar y que forman parte de los gastos de venta de la vivienda de un vendedor. Lo primero que se debe declarar a Hacienda serán las ganancias patrimoniales que puedan derivar de la venta del inmueble.
Para saber cuál ha sido la ganancia, debemos sacar la diferencia entre el precio al que se vendió y al precio al que se compró. Para saber el valor por el que se compró la vivienda, se debe sumar el importe real por el que se compró más el importe de aquellos gastos y tributos inherentes a la compra que se pagó por aquel entonces.
En el caso de que la vivienda la comprarás antes del 31 de diciembre de 2014, el valor podrá variar dependiendo del año de adquisición. Esto se debe a una serie de coeficientes de actualización que se establecen dentro de la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Con dicha reforma, Hacienda eliminó todos los coeficientes que rebajaba la plusvalía patrimonial.
En el caso de que la casa que quieras vender también haya sido arrendada, también deberás restar el importe de todas las amortizaciones durante dicho periodo. Estas también pueden variar dependiendo del año en el que tuvieron lugar. Por ello, en lo que se refiere al importe real, este se calcula restando los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
Al final, la diferencia entre el valor al que se vende la casa y el valor al que se compra es la ganancia que deberás tributar. En el caso de que el vendedor comprara la casa antes del 1 de diciembre de 1994, la ganancia podrá reducirse al aplicar un régimen transitorio.
Conoce las exenciones por la venta de tu vivienda habitual
Debes saber que existen una serie de exenciones a la hora de pagar algunos impuestos sobre las ganancias que tengas. Uno de ellos es que al vender tu casa habitual y reinvertir todo el dinero en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda, que también será tu habitual, no tendrás que tributar las ganancias. En el caso de que reinviertas solo una parte de ese dinero, solo quedará exenta esa parte.
Eso sí, para que puedas disfrutar de dicha exención, debes saber que solo cuentas con un plazo de dos años desde que vendieras tu vivienda habitual. Si te salieras de este plazo, todas las ganancias deberás tributarlas. Asimismo, si haces la venta un año y quieres reinvertir el dinero otro año, deberás reflejar dicha ganancia en la declaración del año en que se venda, dejando claro que te quieres acoger a la exención, ya que tienes pensado en reinvertir el dinero.
En el caso de aquellas personas que sean mayores de 65 años, estas también se presentan exentas a tributar las ganancias, así como las personas que pierdan su vivienda habitual por no haber podido hacer frente al pago de la hipoteca. También debes saber que existe una exención del 50%, en el caso de la venta de inmuebles urbanos que hayan sido comprados entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.
Con todo esto, ya podrías calcular la tributación dentro de la declaración de la renta. La tributación de las ganancias patrimoniales es por tramos y varía en cada ejercicio. Un ejemplo de esto sería en el año 2017, aquellas ganancias de hasta 6.000 euros tributaron al 19%. Aquellos que ganaron entre 6.000 y 15.000 euros, tributaron al 21%, mientras que los que ganaron más de 50.000 euros, tributaron un 23%.
Es importante que tengas en cuenta todas estas exenciones, ya que pueden suponer la diferencia entre pagar más o pagar menos. A todo el mundo le gusta pagar menos, por ello, consulta si puedes aprovechar alguna de estas exenciones.
La plusvalía municipal, uno de los gastos que deberás tener en cuenta
Son muchos los gastos de venta de vivienda que se deben tener en cuenta. Uno de los que muy poca gente conoce es el que tiene que ver con la plusvalía municipal. Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto lo que grava es el aumento del valor de un inmueble durante los años, estableciendo cuánto se ha revalorizado tu propiedad, siendo recaudado por los ayuntamientos.
Otro de los gastos de venta de vivienda para el vendedor sería el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Según la ley, todo aquel que aparezca como propietario de una vivienda a día 1 de enero será la persona encargada de pagar dicho impuesto. Eso sí, el Tribunal Supremo, en una sentencia dictaminó que el vendedor puede repercutir sobre el comprador la parte proporcional de dicho impuesto.
Por ello, si debes pagar el IBI, lo mejor es que si no quieres pagar más, que este gasto lo puedas compartir con la persona que va a comprar la vivienda.
La cancelación de la hipoteca, otro posible gasto de venta de vivienda
En el caso de que compraras tu casa con una financiación, puede que en el momento que hayas decidido vender sigas pagando dicha hipoteca, teniendo que cancelarla. Este es otro de los gastos que se deben tener en cuenta, ya que muchas personas se ven en dicha situación al vender su vivienda. En este sentido, deberás compensar a tu banco por lo que dejará de ganar al percibir los intereses de la hipoteca.
En el caso de que tu hipoteca sea de interés variable, la comisión que deberás pagar estará limitada al 1% del capital que está pendiente. Si tu hipoteca fue formalizada antes del 9 de diciembre de 2007, las entidades solo podrán cobrar una cantidad en concepto de compensación por desistimiento, que no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado, si dicha amortización se da en los 5 primeros años de vida de la hipoteca o al 0,25% si se produce posteriormente.
También puede darse la situación de que hayas acordado una compensación inferior con tu banco. Una vez que se haya producido la cancelación económicamente, deberás llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca. Para ello, tendrás que pedir a tu banco el certificado de deuda cero, que es totalmente gratuito.
Una vez que tengas dicho certificado, deberás ir a la notaría para que te otorguen la escritura pública de la cancelación de la hipoteca. También tendrás que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos, pero esto también está totalmente exento de pago.
Adicionalmente, tenemos una gran recomendación, aunque no es obligatoria. Esta es el llevar toda la documentación al Registro de la Propiedad, para que se haga así efectiva la cancelación.
Otros posibles gastos de venta de una vivienda
Existen también otra serie de gastos por venta de una vivienda que deberás tener en cuenta al momento de llevar a cabo todo el proceso. Uno de los gastos que entrarían dentro de esta categoría sería la expedición del certificado energético, el cual es obligatorio para poder vender una casa.
Además, en el caso de que tengas un piso dentro de una comunidad de vecinos, deberán hacer entrega de la casa sin que haya ninguna deuda por el pago de la comunidad. También puedes encontrarte con algunos gastos complementarios, como los honorarios de la inmobiliaria que se encargue de llevar a cabo la venta de tu casa.
Los mejores servicios inmobiliarios en 1MAST
Como has podido comprobar, a la hora de vender una vivienda, son muchos los gastos diferentes que deberás tener en cuenta para que la venta se cierre a la perfección. Es importante que tengas en cuenta todos y cada uno de estos gastos, ya que pueden ser claves para que puedas vender correctamente tu vivienda y no tengas problemas con Hacienda.
En 1MAST somos una inmobiliaria especializada en la venta y alquiler de inmuebles. Por este motivo, en el caso de que necesites ayuda para gestionar todos los gastos posibles que puedas tener en la venta de tu vivienda, nosotros podemos ayudarte a llevar a cabo todas las gestiones.
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