En el proceso de compra de una vivienda, uno de los pasos más importantes es asegurar que nadie más se adelante mientras terminas de cerrar tu financiación o preparas los papeles necesarios. En este punto es donde entra en juego el contrato de reserva de vivienda, un acuerdo que asegura que la propiedad quede reservada para ti mientras completas las gestiones. Vamos a ver en detalle qué implica este contrato y por qué es importante entenderlo bien si estás pensando en comprar una casa.
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
El contrato de reserva de vivienda es un acuerdo entre comprador y vendedor en el que se asegura que la vivienda quedará apartada del mercado por un tiempo determinado. Durante ese tiempo, el comprador debe cerrar los detalles de la compra, como la financiación o la revisión de los documentos de la propiedad. En este contrato, el comprador adelanta una pequeña cantidad de dinero, normalmente entre el 1% y el 5% del precio total, que se descontará del precio final de la casa. El documento de reserva no es un contrato vinculante que asegure que la futura operación de compraventa será llevada a cabo, pero sí vincula al vendedor a entregar la vivienda al comprador, quien también tiene la obligación de comprarla
Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras
Muchas veces se confunden el contrato de reserva y el contrato de arras, pero tienen diferencias clave. El contrato de arras está regulado por el Código Civil, lo que le da mayor seguridad jurídica. Además, este contrato es más rígido: si el comprador se retira, pierde el dinero entregado, y si es el vendedor quien se echa para atrás, deberá devolver el doble del adelanto.
En cambio, el contrato de reserva no tiene un marco legal tan estricto, lo que lo hace menos seguro desde el punto de vista jurídico. No obstante, este contrato puede rescindirse si incluye una cláusula que lo permita. La diferencia principal radica en que el contrato de arras se puede rescindir si se asume la indemnización correspondiente, mientras que el de reserva solo si se incluye una cláusula que lo permita.
Ventajas de un contrato de reserva
Este tipo de contrato tiene ventajas tanto para el comprador como para el vendedor:
- Tiempo para cerrar la financiación: Si eres el comprador, te asegura que la vivienda no se venderá a otra persona mientras terminas de gestionar el préstamo hipotecario. Este tipo de contrato da tiempo al comprador para obtener el dinero necesario para pagar la vivienda.
- Garantía de venta: El vendedor, por su parte, tiene la certeza de que el comprador es serio y está interesado, y puede empezar a preparar los documentos necesarios para la venta.
- Menor desembolso inicial: A diferencia del contrato de arras, el importe que se adelanta en un contrato de reserva es más bajo, lo que puede ser más accesible para el comprador.
Tipos de contrato de reserva de vivienda: obra nueva y en construcción
En el caso de viviendas nuevas o en construcción, hay dos tipos de contrato de reserva que puedes encontrar:
- Reserva en fase de precomercialización: Este tipo de contrato se utiliza cuando la vivienda todavía está en fase de planificación o construcción y no tiene licencia de obra. Es un contrato más flexible y normalmente te permite recuperar el dinero si decides no continuar con la compra.
- Reserva en fase de comercialización: Aquí ya hay licencia de obra, y el contrato es más formal. El adelanto incluye IVA y el comprador tiene un plazo de unos 10 días para decidir si sigue adelante con la compra.
Derechos y obligaciones que conlleva la firma del contrato
Firmar un contrato de reserva implica compromisos para ambas partes. Derechos y obligaciones del comprador
- Derecho a comprar la vivienda en las condiciones acordadas: El comprador tiene derecho a que se respeten las condiciones pactadas en el contrato, tanto el precio como el plazo de entrega.
- Obligación de cumplir con los plazos de pago: Una vez firmado el contrato, el comprador debe cumplir con los plazos establecidos para el pago del importe total.
Derechos y obligaciones del vendedor
- Obligación de vender la vivienda: El vendedor se compromete a entregar la vivienda en las condiciones acordadas, incluso si recibe una oferta mejor posteriormente.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de reserva de vivienda
¿Cuánto dinero se entrega en el contrato de reserva?
Normalmente, el adelanto oscila entre el 1% y el 5% del precio total de la vivienda, dependiendo de lo que se acuerde entre el comprador y el vendedor.
¿Cuánto tiempo dura la reserva de una vivienda?
El plazo suele ser de entre 10 y 30 días, lo que da tiempo suficiente para gestionar la financiación y completar la documentación necesaria.
¿Qué sucede si no se formaliza la compra después de la reserva?
Si el contrato no incluye una cláusula de rescisión, el comprador podría perder el dinero adelantado. En el caso de que sí exista esta cláusula, las partes deberán cumplir con las condiciones especificadas para cancelar el acuerdo.
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