Cuando compramos una casa, normalmente nos fijamos en lo que podemos ver: tamaño, diseño, ubicación o precio. Es normal. Pero a veces hay problemas ocultos que no podemos detectar a simple vista y que pueden afectar su uso o valor. Estos se llaman defectos ocultos. Aquí explicamos qué son, cómo detectarlos y qué hacer si encuentras uno.
¿Qué es un vicio o defecto oculto?
Un defecto oculto es una falla que no es evidente de inmediato pero que existe y puede causar problemas en el futuro. Según la ley, estos problemas deben haber estado presentes antes de comprar la casa y ser lo suficientemente graves como para disminuir su valor o impedir su uso normal.
Por ejemplo, imagina que hay una filtración de agua en una pared que no notaste durante tu visita. Con el tiempo, esa humedad podría dañar la estructura. Si lo hubieras sabido antes, podrías haber negociado un descuento o elegido otra opción.
Problemas comunes al detectar vicios ocultos
- Humedades y filtraciones: Son muy comunes, especialmente en casas antiguas. Suelen aparecer detrás de paredes, techos o suelos y pueden pasar desapercibidas durante una visita rápida. Con el tiempo, la humedad puede debilitar estructuras, crear moho y afectar la salud de los ocupantes.
- Grietas y defectos estructurales: No todas las grietas son graves, pero algunas pueden indicar problemas importantes en la estabilidad del edificio. Estas grietas suelen estar ocultas bajo pintura o revestimientos y pueden expandirse si no se reparan adecuadamente.
- Problemas eléctricos: Instalaciones antiguas o mal mantenidas pueden causar cortocircuitos e incendios. Muchas veces, los cables y conexiones defectuosos no son visibles, por lo que es crucial inspeccionar el sistema eléctrico antes de comprar.
- Deficiencias en aislamiento: Un mal aislamiento térmico o acústico puede hacer que una casa sea incómoda. Puede ser difícil mantenerla cálida en invierno o fresca en verano. Además, un mal aislamiento acústico puede causar problemas de ruido exterior o de vecinos.
- Plagas: La presencia de termitas, carcomas o ratas puede pasar desapercibida en una inspección superficial. Sin embargo, estos problemas pueden causar daños graves a estructuras de madera o crear condiciones insalubres.
Cómo detectar vicios ocultos antes de comprar
No siempre es fácil detectar defectos ocultos, pero hay medidas que pueden ayudar a minimizar los riesgos:
1. Contrata a un experto: Un perito profesional puede realizar una inspección exhaustiva y detectar problemas no visibles. Utilizan herramientas como detectores de humedad, cámaras térmicas o testers eléctricos para identificar fallos ocultos.
2. Revisa el informe de inspección técnica: En edificios antiguos, este informe es obligatorio y proporciona información sobre el estado general de la estructura y las instalaciones. Comprobar si la propiedad ha pasado esta inspección puede darte tranquilidad o alertarte sobre problemas pendientes.
3. Realiza pruebas específicas: Incluso si no eres experto, puedes hacer algunas comprobaciones básicas durante tu visita. Por ejemplo, toca las paredes para verificar si están frías o húmedas, prueba los enchufes para asegurarte de que funcionan y abre ventanas y puertas para confirmar que cierran correctamente. Estos signos pueden indicar problemas más profundos.
¿Qué hacer si aparecen defectos ocultos después de comprar?
Si descubres un defecto oculto después de la compra, tienes derecho a reclamar compensación. La ley te permite buscar soluciones con el vendedor, incluso si este no era consciente del problema. Puedes optar por:
- Devolver la casa y recuperar tu dinero. Esto se conoce como una acción de rescisión y aplica si el defecto es lo suficientemente grave como para invalidar la compra.
- Negociar una reducción del precio. Si decides quedarte con la casa, puedes reclamar una reducción proporcional al coste de las reparaciones.
- Solicitar reparaciones. En algunos casos, puedes pedir al vendedor que cubra los costes de reparación o incluso que las gestione directamente.
Plazos para presentar reclamaciones por vicios ocultos
Es importante actuar rápidamente.
- Para ventas entre particulares, tienes 6 meses desde la fecha de entrega de la vivienda.
- Para viviendas nuevas:
- 10 años para problemas estructurales.
- 3 años para defectos que afecten la habitabilidad.
- 1 año para defectos estéticos.
Pasos para presentar una reclamación
- Evalúa el problema: Llama a un experto para que elabore un informe detallado.
- Contacta al vendedor: Explica el defecto por escrito y solicita una solución.
- Busca ayuda legal: Si no se llega a un acuerdo, es posible que necesites un abogado para llevar el caso a los tribunales.
Saber qué hacer ante defectos ocultos puede ahorrarte tiempo, dinero y dolores de cabeza. Si tienes dudas, busca asesoramiento profesional lo antes posible. En 1mast, agentes inmobiliarios en Fuengirola, estamos aquí para guiarte en el proceso y ayudarte a tomar decisiones informadas.
