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Vender un piso puede significar algo muy importante en la vida de cualquier propietario. No obstante, es un acontecimiento que suele venir acompañado de una cierta preocupación, especialmente al pensar en los impuestos.

Lo habitual es que la venta de un inmueble represente una ganancia considerable, aunque es imprescindible comprender los pasos para declarar esa operación en la renta, con la finalidad de prevenir problemas futuros con Hacienda.

A continuación, te explicaremos cómo declarar la venta de tu vivienda en el IRPF y los aspectos esenciales a considerar para optimizar el pago de impuestos. Es una gestión sencilla, siempre que se realice teniendo en cuenta la información correcta.

Cómo declarar la venta de una vivienda en la Renta

La venta de un piso debe figurar obligatoriamente en la declaración de la renta, puesto que está considerada como una ganancia patrimonial. Se trata de una ganancia que debe incluirse en el apartado de “Ganancias y Pérdidas Patrimoniales” del IRPF.

En primer lugar, es necesario calcular la ganancia patrimonial, que se efectúa restando el valor de adquisición (precio de compra más gastos vinculados) al valor de transmisión (precio de venta).

Posteriormente, se deben aplicar los gastos deducibles, lo que implica sumar al valor de adquisición los gastos básicos adicionales, como la notaría, el registro o las reformas desarrolladas en la vivienda. Se deben considerar también las facturas justificativas.

También es relevante la verificación de exenciones, ya que podrías quedar exento de tributar por la ganancia si eres una persona mayor de 65 años o si reinviertes el beneficio en una vivienda habitual.

Por último, es trascendental presentar toda la información en la renta, registrando cada operación en la sección de “Ganancias y Pérdidas Patrimoniales” del IRPF. Será Hacienda quien se encargue de calcular la cantidad exacta que se debe pagar según los valores correspondientes.

Cuando hacer la declaración por la venta de un piso

La venta de una propiedad debe declararse siempre, tanto si genera ganancia patrimonial como si hay pérdida o resulta neutro. La declaración de la renta en España se presenta anualmente entre los meses de abril y junio, pero Hacienda establece unas fechas concretas como límite en función del curso. En el caso de que hayas vendido tu piso en el año anterior, la venta tiene que ser declarada en la campaña de renta correspondiente, siempre respetando el plazo oficial. Cualquier error en la declaración u omisión de información podría conllevar sanciones, por lo que es indispensable realizar los procesos dentro del tiempo estipulado.

Qué debo tributar al vender mi propiedad: Impuestos a pagar

La venta de un piso genera una ganancia patrimonial que debe tributar en el IRPF. Dicha ganancia se agrega a la base imponible del ahorro y tributa en torno a un porcentaje escalonado, que varía entre el 19% y el 28%. La proporción exacta depende del importe total de la ganancia obtenida:

  • 19% para los primeros 6.000€
  • 21% para las ganancias de entre 6.000€ y 50.000€
  • 23% para las ganancias de entre 50.000€ y 200.000€
  • 28% para las ganancias que sobrepasen los 200.000€

Los porcentajes se aplican específicamente a las ganancias generadas de la venta, pero no afectan a otros ingresos. Conocer los intervalos puede permitirte anticipar con antelación cuánto tendrás que pagar de manera exacta, con el objetivo de aplicar las deducciones o exenciones correctas que reduzcan la carga fiscal.

¿En cuánto se quedan las ganancias de la venta?

Para calcular de forma precisa las ganancias obtenidas por la venta de un piso, debe restarse el precio de compra más los gastos deducibles al precio de venta. Sin embargo es un proceso que se aprecia mejor con un ejemplo práctico:

  • Precio de venta de un inmueble: 200.000€
  • Precio de compra de un inmueble: 150.000€
  • Gastos deducibles del inmueble (como notaría, reformas, comisiones): 10.000€

Ganancia patrimonial: [Precio de venta – (Precio de compra + Gastos deducibles)]
Ganancia patrimonial: 200.000€ – (150.000€ + 10.000€) = 40.000€

En esta situación, la ganancia patrimonial sería de 40.000€. Esa sería la cantidad que se declararía en la renta y sobre la que se aplicarían los tramos de tributación mencionados en el apartado anterior.

Pasos a seguir para incluir la venta del patrimonio

Son varios los pasos a seguir para incluir la venta de un piso en la declaración:

  • Reunir la documentación necesaria: además de los documentos relacionados con la compra y venta del inmueble, es importante conservar también aquellos asociados a la escritura de compra, facturas de gastos deducibles o contratos de venta.
  • Calcular la ganancia patrimonial: crucial para obtener una cifra exacta.
    Acceder al borrador de la declaración: mediante un inicio de sesión en la sede electrónica de la Agencia Tributaria o a través del programa Renta Web.
  • Completar el apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales”: introducir los datos y valores concretos en su correspondiente sección.
    Revisar y confirmar la declaración: una revisión cuidadosa es garantía de evitar problemas futuros con Hacienda, por lo que es relevante no cometer errores.
  • Presentar la declaración: por vía telemática o en papel, según la preferencia. Conservar el justificante de la presentación puede ser útil en el futuro.
  • Conservar la documentación: se recomienda guardar todos los documentos y justificantes relacionados con la operación durante al menos cuatro años, como resguardo en el caso de que la Agencia Tributaria exija el procedimiento de alguna comprobación.

Excepciones y casos especiales a la hora de declarar la venta de tu inmueble

Existen determinadas excepciones y casos especiales en los que podrías estar exento de declarar la venta de tu inmueble o de tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Los principales motivos son los siguientes:

  • Exención por reinversión en una vivienda habitual: puedes quedar exento de tributar por la ganancia obtenida si vendes una vivienda habitual y reinviertes la ganancia en la compra de otra vivienda habitual, aunque la reinversión ha de realizarse en un plazo de dos años desde la venta para su validez.
  • Personas mayores de 65 años: las personas mayores de 65 años que efectúan la venta de su vivienda están libres de pagar impuestos por la ganancia patrimonial, lo que se aplica independientemente de la cantidad obtenida por la venta.
  • Venta de inmuebles adquiridos antes de 1994: si compraste un inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia generada con una venta se calcula de un modo distinto. En este caso, solo se tributa por la parte de la ganancia que exceda el 50% del valor de transmisión.
  • Reinversión de una vivienda protegida: es posible beneficiarse de una exención fiscal si se reinvierte el beneficio obtenido por venta en una vivienda de protección oficial.
  • Ventas por debajo del valor de compra: si la venta de un inmueble se realiza a un precio inferior al de adquisición, no hay una ganancia patrimonial que declarar y por lo tanto tampoco se tributa.
  • Situaciones de herencia o donación: en esta circunstancia, las reglas de tributación suelen variar. Si la persona que hereda el inmueble procede a venderlo, puede beneficiarse de las condiciones del valor de adquisición de la persona fallecida, algo que influye decisivamente en el cálculo de la ganancia patrimonial.

Valorar cada una de estas condiciones es un aspecto significativo que puede influir notablemente en la carga fiscal al vender un inmueble. Es recomendable consultar con un asesor fiscal si consideras que te encuentras en alguna de estas situaciones, con el fin de asegurarte de que cumples con todos los requisitos y puedes beneficiarte de las exenciones. Desde 1mast, agentes inmobiliarios especializados en venta de propiedades en Fuengirola y la Costa del Sol, te asesoramos y ayudamos a abordar el proceso de venta de propeidad, haciendo de esta algo sencillo, rápido y sin complicaciones.

 

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